县房地产市场若干意见的政策解释

编者按：经县政府同意，组织部、教育局、财政局、地税局、人事局、国土局、房管局近日联合下发《< 关于促进绍兴县房地产市场健康稳定发展的若干意见>执行过程中政策解释及部门职责说明》。为服务读者，本报今天全文刊载这一政策解释及有关说明。
一、关于“放宽住房公积金贷款政策”
□政策规定
住房公积金贷款最高额度由30万元调整为50万元，以户为单位，取消单、双职工的限定；经人事部门认定的引进人才，贷款额度在最高限额基础上提高20%；降低住房公积金贷款首付比例，职工购买普通住房首付款比例由30％降低至20%；职工购买第一套住房并还清贷款后，允许其按相应额度申请公积金贷款购买第二套住房；鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住房。
□相关说明
1、户可贷额度的计算在原有基础上增加综合风险评估系数，该系数根据申请人的缴存、收入、还贷能力、逾期记录等综合情况由绍兴市住房公积金管理中心绍兴分中心评估确定。
2、“引进人才”是指引进的高层次、紧缺型创新人才。购房者是引进人才的，享受本条政策，需提供绍兴县人才服务中心开具的“引进人才证明”。
3、“降低住房公积金贷款首付比例，职工购买普通住房首付比例由30%降低至20%”只适用于首次购买普通住房。
4、已利用住房公积金贷款购买普通商品住房并还清贷款的，可按相应额度申请公积金贷款购买第二套住房，取消第二次购房须间隔五年的规定，但贷款次数原则上不得超过2次。
5、职工购买二手房提取本人住房公积金账户余额的，应提供房管部门认可的购房协议和契税证。
6、职工购买自住住房时，可提取直系亲属的住房公积金。直系亲属限于父母与子女，并应提供相关关系的证明材料，如结婚证、户口簿或公安部门出具的相关证明。
二、关于“实施人才购房补助政策”
□政策规定
凡2008年5月6日起至2010年12月31日止在柯桥城区新购买普通商品住房（含二手普通住房），在绍兴市区和县域内无其他商品住房（含房改房、经济适用住房、人才公寓）且户籍迁入柯桥城区或在柯桥城区实际居住两年及以上的人才，均可享受购房补助政策，补助资金由财政预算外资金列支。具体补助标准为：博士研究生学历或正高级技术职称按购房款总额（限补一户一套，以购房纳税发票和房产证为准，每户最高按125万元购房总款核补，五年内不得转让，下同）年补助3.7%，连续补助二年；硕士研究生学历或副高级技术职称按购房款总额年补助3%，连续补助二年；全日制本科学历或中级技术职称按购房款总额年补助2.7%，连续补助二年；大专学历或初级技术职称按购房款总额年补助2.2%，连续补助二年。
□相关说明
1、“人才”：是指拥有大专及以上学历或初级及以上职称，且人事关系在我县有关主管部门或我县人才开发服务中心的人员（含境外人员）。人事关系在县人才开发服务中心的须办妥人事代理手续。在机关企事业单位工作的人才须符合“现职”（未退休）和“在册”（按月领取工资）两项条件。
2、购房时间的认定：商品住房购买时间的认定以房管部门签具“合同已备案”字样和标注“商品房合同签订时间”的购房合同（不包括交接书和补充合同）为依据，已在房管部门备案的商品房买卖合同，其直系亲属改名不享受此政策；存量房购买时间的认定以向县财税部门缴纳契税的时间为准。
3、“柯桥城区”范围为：北至柯袍线、南至规划杨绍线、西至稽山路(含聚贤花园)、东至县界的区域。
4、“在绍兴市区和县域内无其他商品住房”的认定：在申请人出具《承诺书》的基础上，以市区房管部门和县房管部门签具“无商品住房产权登记”字样的有关证明为依据。
5、“在柯桥城区实际居住两年及以上”是指截止申请人申请购房补助之日，已在柯桥城区实际连续居住两年及以上。
6、“户籍迁入柯桥城区或在柯桥城区实际居住两年及以上”由县公安局负责确认，并提出书面确认意见。
7、“五年内不得转让”是指享受人才购房补助的住房在取得房屋所有权证、土地使用证之日起，五年内不得转让。
8、补助需在取得房屋所有权证后方可享受。夫妻中一方已享受过房改房、实物分房、货币化分房或县委〔2004〕24号文件规定的购房补贴的，不再享受人才购房补助。
三、关于“实行居住地就近入学”
□政策规定
凡购置柯桥主城区（东至县界，南至104国道，西至柯华路< 含大坂湖东岸>，北至钱陶公路）内商品住房、经济适用住房、人才住房（不含拆迁安置房）等并落户的，其子女义务教育阶段可在柯小教育集团、实验小学、实验中学教育集团（含双梅初中）、人利小学等施教区范围内就近入学。
□相关说明
对政策规定范围内购房并落户的，其子女就读义务教育学校按“住户一致、就近入学”原则明确为：群贤路以北、金柯桥大道以东为柯桥小学教育集团柯北校区、实验中学教育集团瓜渚湖校区；兴越路以北、金柯桥大道以西为人利小学（九年一贯制），在人利小学建成前暂由县实验小学、县实验中学教育集团笛扬校区接收入学；其他按原划定施教区入学。
四、关于“允许住房公积金用于租用住房”
□政策规定
凡在我县企业工作并缴纳住房公积金的职工，只要出具经房管部门租赁登记备案的合同，可提取住房公积金用于在柯桥城区租用住房。鼓励住房公积金用于在柯桥城区的住房还贷、大修。
□相关说明
允许职工提取住房公积金用于支付房租。承租房应是本人自住，且需提供经县房管部门备案的合同及租房完税发票。
五、关于“延长住房商业性贷款财政贴息时限”
□政策规定
根据《绍兴县人民政府办公室转发县财政局县房地产管理局关于2008年住房商业性贷款财政贴息实施意见的通知》（绍县政办发〔2008〕35号），将贴息对象购买商品房时限从原来的“2008年1月1日起到2008年12月31日止”调整为“2008年1月1日起至2009年12月31日止”（以签订贷款合同时间为准），办理住房商业性贷款财政贴息期限同时顺延至2011年12月31日止，其余政策不变。
□相关说明
1、贴息对象
2008年1月1日起到2009年12月31日止（以签订贷款合同时间为准），对个人向房地产开发商购买柯桥城区内（北至柯袍线、南至规划杨绍线、西至稽山路、东至县界的区域）商品住房（不包括单体别墅、人才住房、经济适用房），使用银行商业性贷款（公积金贷款除外）二年以上，并取得所购商品住房购房发票和缴纳契税后，可提出住房商业性贷款财政贴息申请。
2、贴息标准
住房商业性贷款贴息年补助为住房贷款额的1.5%，补助二年，一次性发放。计算申请财政贴息的商业性贷款额限在50万元以下（含50万元），贷款额超过50万元的按50万元计算申请。
3、贴息规定
（1）申请人须承诺使用银行住房商业性贷款在二年以上，若提前归还贷款，凡住房商业性贷款实际使用时间不足二年的，其已享受的财政贴息应全额缴还。
（2）使用商业性贷款购房者每户只允许申请财政贴息一次。申请贷款的抵押物与使用贷款所购住房不一致的不能享受财政贴息。
（3）办理住房商业性贷款财政贴息期限延长至2011年12月31日止，逾期不再办理。
（4）申请住房商业性贷款财政贴息者，须提供下列资料：
①住房商业性贷款财政贴息申请表。
②该商品房完税凭证（契证）原件、复印件。
③商品房买卖合同及票据原件、复印件。
④银行商业性贷款相关合同及票据原件、复印件。
⑤申请者个人身份证原件、复印件。
⑥申请者户口簿原件、复印件。
六、关于“实行购买商品房契税奖励”
□政策规定
自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对个人购买我县范围内普通商品住房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税地方体制分成部分由所在镇街给予全额奖励，购买普通商品住房外的房产给予减半奖励。
□相关说明
1、商品住房购买时间的认定以房管部门签具“合同已备案”字样和标注“商品房合同签订时间”的购房合同（不包括交接书和补充合同）为依据。
2、“普通商品住房”的认定以浙江省财政厅《关于契税涉及普通住房认定若干问题的通知》（浙农税〔2005〕27号）为准。
3、本条款所指“房产”不包括工业厂房（下同）。
4、奖励范围包括随房购买的阁楼、车库、车位和储藏室等附属用房。
5、对签订购房合同在2008年11月25日及以后属于商品住房的拆迁安置拍卖余房、城中村改造房参照执行。对于拆迁安置房超安置面积标准以商品房价格自行购买部分，超过部分面积低于144平方米地方留成部分全额奖励，超过144平方米享受地方留成部分减半奖励。
6、办理流程
申请人在缴纳契税、取得房屋所有权证后，填写《绍兴县个人购买商品住房财政补助申请表》，经过房管部门审核后，凭契税完税证明原件及复印件、房屋所有权证原件及复印件、申请人身份证原件及复印件（如属代办，需同时提供代办人身份证原件及复印件、委托书）、购房合同原件及复印件，到房屋所在地镇街办理。
7、有关镇街须落实专门办理机构及工作人员。
8、办理时间至2011年12月31日止。
七、关于“实行存量房交易税收奖励”
□政策规定
自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对在我县范围内买卖个人普通商品住房的，买卖双方(均为个人)缴纳的税收收入地方体制分成部分由所在镇街给予全额奖励，买卖普通商品住房外的房产给予减半奖励。
□相关说明
1、存量房买卖时间的认定以房屋所在地房管部门签具的“房产交易鉴证时间”为准。
2、“普通商品住房”的认定以浙江省财政厅《关于契税涉及普通住房认定若干问题的通知》（浙农税〔2005〕27号）为准。
3、奖励范围：包括随房购买的阁楼、车库、车位和储藏室等附属用房。
4、办理流程
（1）出卖方：在取得营业税、城建税、个人所得税完税凭证，填写《绍兴县个人交易商品住房财政补助申请表》30日后，凭完税证明及复印件、房产交易鉴证申请书、申请人身份证原件及复印件（如属代办，需同时提供代办人身份证原件及复印件、委托书），到房屋所在地镇街办理。
（2）受让方：申请人在缴纳契税、取得房屋所有权证后，填写《绍兴县个人购买商品住房财政补助申请表》，经房管部门审核后，凭契税完税证明原件及复印件、房屋所有权证原件及复印件、申请人身份证原件及复印件（如属代办，需同时提供代办人身份证原件及复印件、委托书）、购房合同原件及复印件，到房屋所在地镇街办理。
5、有关镇街须落实专门办理机构及工作人员。
6、教育费附加等非税收入不列入补贴范围。
7、办理时间至2010年6月31日止。
八、关于“暂停征收产权登记等相关收费”
□政策规定
自本《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对购买我县范围内的房产，全额暂停征收房产登记费和房产交易手续费。有关单位的经费缺口由县财政按规定予以补助。
□相关说明
1、商品住房购买时间的认定以房管部门签具“合同已备案”字样和标注 “商品房合同签订时间”的购房合同（不包括交接书和补充合同）为依据；存量房买卖时间的认定以房屋所在地房管部门签具的“房产交易鉴证时间”为准。
2、买卖我县范围内存量房产的，对买卖双方都暂停收取房产登记费和房产交易手续费。
九、关于“房地产开发企业的企业所得税按预计利润率下限预征”
□政策规定
对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。
□相关说明
1、房地产开发企业按当年实际利润据实分季预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
2、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
3、预计利润率暂按以下规定的标准确定：
（1）位于绍兴县范围内的非经济适用房开发项目预计利润率暂确定为10％。
（2）位于绍兴县范围内的经济适用房开发项目预计利润率暂确定为3％。
经济适用房开发项目须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发< 经济适用房管理办法>的通知》（建住房〔2004〕77号）的有关规定。
4、本项政策适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
5、上级有新政策出台的，按新政策执行。
十、关于“房地产开发项目土地增值税暂按预征标准执行”
□政策规定
对在2009年12月31日前取得土地的房地产开发项目，其土地增值税暂按预征标准执行。
□相关说明
1、对在绍兴县范围内2009年12月31日前取得土地的房地产开发项目，在开发项目竣工决算完成前其土地增值税暂按预征标准执行。
2、企业转让房地产取得的全部收入，均应按规定缴纳土地增值税。应征的土地增值税，在开发项目竣工决算完成前，实行预征方式。
3、预征方式分为按预征率进行预征和按预结算进行预征两类。企业应先按预征率方式进行预征，当企业开发项目已售（以签订合同为准）建筑面积达到可售建筑总面积的85%时再按预结算方式进行预征。
4、转让给县政府确定的住房困难户的经济适用住房，如核算时能与其他房产划分清楚的，可经主管税务分局（所）审核确认，暂不实行按预征率方式进行预征。
经济适用住房按市场价销售的部分（包括同一套住房中按市场价购买超面积标准的部分）仍应按规定的预征率进行预征土地增值税。
经济适用住房项目（符合条件同上）报主管税务分局（所）确认时必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
5、按预征率方式预征土地增值税的时间为企业收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；企业转让房地产采取预收款的方式，其预征时间为收到预收款的当天。
6、预征率应根据房地产增值水平和市场发展情况，原则上参照上年度预结算或清算开发项目的平均税负率，综合其他因素后由县地税局确定，并适时调整。现预征率暂确定为：
（1）生产经营用房（包括厂房、办公楼、仓库、食堂、员工宿舍、职工活动场所等企业用房）、商业用房（包括营业房、写字楼、商务楼及相应的车库、车位等）、别墅和排屋（包括主房、阁楼及相应的车库、地下室、储藏室、花园等）为2％。
（2）其他房产为1％。
7、土地增值税预结算依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定执行。
8、本项政策适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。
十一、关于“调整房地产抵押权登记办法”
□政策规定
房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。
□相关说明
1、房地产项目已销售的房屋不得设定在建工程抵押。
2、房地产项目未销售房屋办理在建工程抵押权登记的，由房地产企业向房管部门提出停止销售申请，房管部门同意后应即时向国土部门出具房屋已停止销售的凭证。
3、注销或变更（因实际销售需要，注销需要销售部分房屋而发生抵押权的变更）在建工程抵押权登记的，国土部门在作出注销或变更登记时应即时向房管部门出具注销或变更在建工程抵押权登记的凭证。同时，房地产企业向房管部门提出销售申请，经房管部门同意后方可销售。
十二、关于“适度调整出让价款支付期限”
□政策规定
对自2007年1月1日至本《意见》发布之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人应缴出让金未逾期的，由受让人提出书面申请，经国土部门批准办理相关手续后，可调整《成交确认书》约定的余下出让价款的支付时间（每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月）。调整期限内受让人免交滞纳金，但应承担相应的银行同期贷款基准利息。
□相关说明
对自2007年1月1日至2008年11月25日期间已公开出让的房地产经营性用地，受让人应缴出让金未逾期的，对其未支付的余下出让价款，按商贸三产和商品住宅用地项目，由受让人分别向县商贸三产工作领导小组办公室（县旅游局内）和县建管（房管）局提出书面申请并经两部门同意后，由县国土局给予调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间。新约定的支付时间以“国有建设用地使用权出让补充合同”的形式予以明确。
十三、关于“放宽建设项目按期开、竣工期限”
□政策规定
对自2007年1月1日至本《意见》发布之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且《国有建设用地使用权出让合同书》(以下简称《出让合同》)约定须在2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70％后，相关部门凭《成交确认书》和70%地价款交款凭证办理交地手续，先行开展各项前期准备工作并动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续；对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。按照调整后的开、竣工时间如期开、竣工的项目，相应奖励政策继续执行。
□相关说明
对自2007年1月1日至2008年11月25日期间已公开出让并约定必须在2009年7月31日前开工建设的房地产经营性用地，按期动工确有困难的，按商贸三产和商品住宅项目，由受让人分别向县商贸三产工作领导小组办公室（县旅游局内）、县建管（房管）局提出书面申请并经两部门同意后，由县国土局给予办理不超过一年的开、竣工时限延期手续。延期时限自最初签订的出让合同约定的开、竣工时间算起，并以“国有建设用地使用权出让补充合同”的形式予以明确。
十四、关于“鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排”
□政策规定
房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可按规定享受相应的财税政策。
□相关说明
1、房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。
2、房地产开发企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。
来源：绍兴县报 编辑：诸永强